여야간에 부동산 문제를 두고 연일 공방이 치열하다.

이상경이 부동산 정책의 실무 부서의 차관으로 임명되고 이재명 정부가 토허제 확대와 대출 규제 정책을 발표하자, 그 동안 한 언행이나 이번 조치와 일치하지 않는 이상경의 부동산 투자(투기)행위가 알려지면서 여론의 몰매를 맞았다. 민주당측에서는 장동혁 국힘당 대표가 집을 6채나 가진 것을 폭로하며 물타기에 나서며 여론의 반전을 노리고 있다.

그렇다면 과연 누가 부동산 투기를 하여 강남 집값을 천정부지로 올린 것이며, 이를 정상화시키려면 어떤 정책이 실효적일지 함께 고민해 보기로 하자.

장동혁의 재산신고 내역을 보면, 장동혁이 실거주 중이라는 서울 구로동 34평 아파트는 4억 8천만 원, 94세 노모가 살고 있다는 충남 보령 웅천읍 농가에 세워진 단독주택은 대지(767㎡)와 건물(71㎡)을 합해 2870만 원, 국회의원 당선 이후 구입했다는 충남 보령 대천동의 31평 아파트와 서울 여의도 국회 앞 오피스텔은 각각 9800만 원과 1억 7500만 원이었다.

장모가 살고 있다는 경남 진주 상봉동 아파트의 1/5 소유권이 2692만 원, 장인이 퇴직금으로 마련해 월세를 놓았다는 경기 안양 동안구 아파트는 5559만 원이라고 한다. 이상의 7건을 모두 더하면 총 8억 6421만 원이고 이는 시세와 큰 차이가 없다고 한다.

그러면 국토부 이상경 차관(10/25 사퇴)의 부동산 투자 행태를 살펴볼까?

이상경은 2017년, 판교밸리호반서밋 아파트를 6.5억에 매입하여 실제 거주하였다. 그리고 2024년 7월, 판교 푸르지오그랑블 44평형 아파트를 33.5억에 매입했는데, 매도자가 전세 14.8억에 그대로 거주하는 조건이었다. 전형적인 갭 투자로, 현재 42억을 호가해 1년 3개월만에 이상경은 8.5억원의 (미실현)이익을 보고 있다. 

이상경은 판교 푸르지오그랑블 아파트를 원래 실거주하려고 샀으나, 기존 아파트가 팔리지 않아 입주 시점을 맞추기 어려웠기 때문에 전세를 놓을 수밖에 없었다고 했는데, 이상경은 현금을 29억을 보유하고 있어 이상경의 이 말은 설득력이 전혀 없다.

2025년, 차관이 되기 전에 판교밸리호반서밋 아파트를 11.5억에 매도하여 차익이 5억 발생했지만, 1가구1주택자로 양도소득세는 없었다. 이 매도도 이상경 차관이 전세로 거주하는 조건으로 갭 투자자에게 판 것이었다. 집주인 전세를 이용한 갭 투자를 매입할 때도, 매도할 때도 이용하고, 1가구 1주택의 일시적 2주택자에게 양도세 면세 받는 조건을 100% 활용하여 한 푼의 양도소득세도 내지 않았다. 

이상경은 2017년~2025년, 8년 사이에 2차례의 아파트 갭 투자로 13.5억원의 이익을 봤다. 물론 이상경은 불법을 저지른 것이 아니다. 이상경이 국토부 차관이라는 공직에 오르지 않았거나, 평소 부동산 불로소득 차단과 공공환수를 주장하지 않았다면, 비난이나 비판을 그렇게 받을 일은 아니다. 이런 자가 뒤로는 자신의 주장과 반하는 짓을 다하고 “대출 규제와 토허제 확대를 하면 집값 안정될 테니 그 때 구매하라”는 발언으로 국민들 염장을 지르니 국민 여론이 들끓었던 것이다.

여러분들은 다주택자 장동혁과 판교에 똘똘한 1채로 옮겨 다닌 1가구 1주택자 이상경 중에 누가 부동산 가격을 올린다고 생각하나? 

우리나라는 다주택자가 아파트 가격을 끌어올리는 것이 아니라 1가구1주택에 과도한 세제 혜택을 주기 때문에 "똘똘한 1채" 의식이 고착화 되어 이 모양 이 꼴이 된 것이다. 

모두 합쳐  8억 6천만 원 하는 집 6채를 가진 장동혁이 아니라, 강남이나 분당의 30억, 50억이나 하는 똘똘한 1채를 선호하는 이상경, 이찬진, 이한주 등 소위 진보연 하며 서민들을 위하는 척 하는 자들이 부동산 가격을 올리는 것이며, 이들에게 아파트 1채만 가졌다는 이유와 장기 보유했다는 이유로 보유세를 적게 내게 하고 양도소득세를 80%나 감면해 주는 제도가 부동산 가격을 급등시키는 주범이다. 

보유세는 미실현이익에 대한 과세라거나 이중과세라며 보유세 강화에 반대하는 사람이 많다. 보유세는 실현이익이나 미실현이익에 대해 과세하는 것이 아니라 부동산(주택)을 보유하고 그것을 통해 편익을 취하는데 대한 과세이다. 그 편익은 국가나 사회가 행정, 안전, 교통, 교육, 문화, 건강, 환경 등 사회적 인프라에 투자하고 유지한 결과로 얻어지는 것이다.

이런 인프라가 잘 구축된 강남은 생활 주거환경(사용가치)이 좋을 수밖에 없고 따라서 아파트 가격(교환가치)이 높게 된다. 아파트 가격은 사용가치가 표면적으로 나타나는 교환가치(시세)로 국가가 제공한 인프라에 수혜 받은 정도를 반영하기 때문에 아파트 시세에 맞춰 보유세를 과세하는 것은 합리적이다.

주택이 인간의 기본생활인 주거에 필수적이라 일정 수준까지는 과세를 면제해 주는 것이 맞지만, 일정 수준 이상의 가격, 즉, 기본 거주생활 이상의 주택 소유자에게는 적정한 보유세 부과가 필요하다. 국가나 사회가 제공하는 인프라에 의해 얻어지는 편익의 차이가 너무 크기 때문에 이를 보정할 필요가 있는 것이다. 그 편익을 취한 사람에 대해 사회적 부담(세금)을 지우지 않으면 형평성에 심각한 문제가 발생한다. 수익자 부담 원칙에 의거하여 세금으로써 국가가 제공한 편익의 대가를 환수하는 것은 당연하다. 

자본주의 세계 모든 국가들도 주택에 보유세를 부과한다. 미국의 경우는 식당의 대형 냉장고에도 보유세를 부과하고 있다.

생활 필수품화 되어 있는 자동차와 주택을 비교해 보면 주택의 보유세가 상대적으로 얼마나 적은지 알 수 있다. 2000cc 중형차의 자동차세와 시가 10억 아파트의 보유세가 차이가 없다. 같은 필수품이라고 본다면 아직도 그 차이를 줄여야(주택 보유세율을 높여야) 형평성이 나아질 것이다.

우리나라의  보유세율이 너무 높다고 주장하는 사람도 있다. 미국의 실효세율(명목세율*과표적용률)은 최저 0.3%에서 최고 4.0%로 평균 1.54%이다. 영국은 1.0%~1.2%, 일본은 1.4%라고 한다. 최근 자료에 따르면 한국의 전체 부동산 보유세(재산세+종합부동산세 등 포함) 실효세율(자산가치 대비 세 부담)은 약 0.15% 수준으로 평가되고 있다. OECD 회원국 평균이 약 0.33%의 절반도 되지 않는다.

보유세 중에서도 종합부동산세(종부세)를 강화해야 한다는 것이 필자 입장이다. 재산세는 지방세이고 종부세는 국세이기 때문이다. 인프라 구축과 유지에는 정부와 광역 지자체의 재원이 투입되기 때문에 인프라 구축과 유지로 얻는 편익에 대한 대가는 정부와 광역 지자체로 들어와 다른 지자체로 배분되는 것이 맞다. 종부세를 폐지하고 보유세를 재산세로 단일화 하자는 것에 필자가 반대하는 이유도 이것 때문이다. 재산세로 단일화 되거나 재산세를 강화하면 해당 지자체로 귀속되어 그 지자체에만 다시 수혜를 받게 된다. 원래 인프라 구축과 유지에 투입된 재원에는 타 시도의 국민들의 세금이 들어가 있기 때문에 환수도 정부와 광역 지자체가 하는 것이 형평성에도 맞고 지방재정균형에도 부합한다.

다음으로 1가구 1주택자에게 부여되는 특혜가 왜 부동산(아파트) 가격을 상승시키는 원인이 되는지 살펴보기로 하자.

1가구 1주택자는 다른 다주택자에 비해 재산세, 종합부동산세(종부세) 측면에서 여러 가지 감면 및 세율 완화 혜택을 받는다. 이를 아래에 항목별로 구체적으로 정리해 보겠다.

1. 재산세 감면 및 완화 제도

재산세는 지방세로, 공시가격을 기준으로 계산된다. 「지방세법」 제111조 제2항에 따라 1가구 1주택자는 일반세율보다 낮은 특례세율을 아래와 같이 적용받는다.

과세표준 구간          일반세율    1가구 1주택 특례세율

6천만원 이하                0.1%            0.05%

6천만원 ~ 1억5천만원    0.15%      0.1%

1억5천만원 ~ 3억원    0.25%      0.15%

3억원 초과                0.4%            0.25%

또한 재산세 공정시장가액비율은 일반주택과 동일하게 60%이지만, 공시가격 9억원 이하 1가구 1주택자는 재산세 부담 상한이 105%(전년 대비 5%까지만 인상)로 제한된다.

즉, 집값이 급등하더라도 전년 대비 재산세가 5% 이상 오르지 않도록 세부담 상한제가 작동한다.

2. 종합부동산세(종부세) 감면 및 장기보유 특례

1가구 1주택자는 기본공제액이 12억 원인 반면, 다주택자는 9억 원이 공제된다. 따라서 공시가격이 12억 원 이하인 1가구 1주택자는 종부세가 부과되지 않는다. 12억 이상의 1가구 1주택 보유자도 종부세율을 아래와 같이 우대받는다.

구분             일반세율(다주택자)     1가구 1주택 세율

과세표준 3억 이하    0.6%                0.5%

3억~6억              0.8%                0.7%

6억~12억         1.2%                1.0%

12억~50억         1.6%                1.4%

50억 초과         2.2%                2.0%

1가구 1주택자가 장기 보유하거나 고령자가 보유할 경우에는 추가적인 종부세 세액공제가 있다. 1가구 1주택자는 보유 기간과 연령에 따라 아래와 같이 종부세가 적용되어 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다.

장기보유 공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

고령자 공제 : 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%

최대 합산 한도80% 한도 (두 공제를 합쳐도 80% 초과 불가)

예를 들어, 70세 이상, 15년 이상 보유한 1가구 1주택자는 종부세의 80%를 공제받는다.

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 감면도 문제다. 양도소득세의 일반 기본세율(즉, 중과세율이 아닌 경우)은 과세표준에 따라 아래와 같이 누진세율 방식으로 적용된다.

과세표준이 1,400만원 이하인 경우 → 6%, 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 → 15%, 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 → 24%, 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 → 35%, 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 → 38%, 3억원 초과 ~ 5억원 이하 → 40%, 5억원 초과 ~ 10억원 이하 → 42%, 10억원 초과 → 45%. 

반면에 1가구 1주택자에게는 우대 및 비과세를 한다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유하고(조정대상지역 주택인 경우 2년 이상 거주 포함) 양도할 경우 실거래가액이 12억원 이하라면 양도소득세가 전액 비과세된다.

다만 조정대상지역 등 특수지역 또는 고가 주택(실거래가 12억원 초과)인 경우에는 이 비과세 요건이 추가로 제한된다. 

하지만, 위의 비과세 요건을 충족하지 못하거나, 고가주택이라 일부 과세 대상이 되는 경우에도 보유기간이 길고 거주기간이 충분할 경우 적용 받을 수 있는 장기보유특별공제 제도가 있다.

1세대 1주택자이고 거주기간 2년 이상을 충족한 경우는 보유기간 연 4%씩 + 거주기간 연 4%씩 공제되어 보유·거주 기간 각각 10년 이상이면 최대 80%까지 공제 가능하다.

예컨대 보유기간이 10년, 거주기간이 10년이면 보유기간 공제율 약 40% + 거주기간 공제율 약 40% = 총 약 80% 공제가 된다. 따라서 이러한 요건을 모두 충족하면 12억 이상의 고가 주택이라도 양도소득세율이 사실상 0%가 되는 경우가 있다.

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세는 양도차익에서 보유기간의 물가상률 정도만 공제해 주는 것으로 개정될 필요가 있다. 

만약 2015년에 3억을 주고 산 아파트가 2025년 10억이 되어 매각한다면 양도차익이 7억이 발생할 것이다. 2015년부터 2025년까지 10년간 물가상승률이 평균 3%였다면 이를 복리 이자율로 계산하여  3억*38.42% = 114,600,000원을 공제하고 나머지 585,400,000원에 대해서는 양도소득세 일반 세율에 따라 과세하는 것이 바람직하다. 그렇게 하더라도 양도소득세가 1억 5천만원 정도로 5억 5천만원의 순수익이 생기고, 동일한 금액에 대한 근로소득세보다 훨씬 적게 내게 되는 것이다. 

하지만 다주택자에게는 1가구 1주택자에 비해 가혹한 중과세를 한다. 다주택자(2주택 이상 보유자)가 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 +α가 추가되어 세율이 더 높아진다. 

예컨대 조정대상지역 내 2주택자가 양도하는 경우 기본세율에 약 +20% 가산될 수 있다. 조정대상지역 내 3주택자나 그 이상인 경우에는 +30%까지 가산되는 경우도 있다. 이 때문에 다주택자는 양도차익 중 80%까지 양도소득세를 내야 하는 경우가 발생한다.

이러한 1가구 1주택자에 대한 특혜 때문에 ‘똘똘한 1채’에 대한 선호가 생기고, 강남의 아파트가 거주가 아니라 부동산 투자(투기)의 대상이 되는 것이다. 

장기 보유와 고령자 1가구 1주택자에 대한 특혜가 강남의 아파트 공급을 막고, 공급이 부족하니 가격이 급등하는 것이다. 재개발이나 재건축, 신규 분양 등의 협의의 공급만이 공급이 아니다. 기존 아파트의 소유자들이 부동산 시장에 매물로 내놓는 것도 공급이며, 이런 공급들이 시장에 영향을 미쳐 가격의 변동을 가져오게 된다. 

그런데 문재인 정권도 그랬고 이재명 정부도 전자의 공급에는 신경도 쓰지 않고 후자의 공급을 늘리는 정책을 펴기는커녕 후자의 공급을 축소하는 정책을 고수하고 있다.

베이비부머 세대의 은퇴가 본격화되고 이들의 경제활동이 줄어들게 됨에 따라 이들은 서울을 떠나 외곽으로 나가고 경제활동을 하는 젊은 세대에게 서울의 주택들을 내주어야 국가사회적인 효율이 높아진다.

하지만 이들은 서울, 특히 강남 아파트 가격이 상승할 것이라는 기대로, 그리고 1가구 1주택에 대한 보유세 감면과 장기보유와 고령에 대한 파격적인 특혜 제도로 양도소득세를 거의 내지 않을 수 있기 때문에 자신들이 소유한 서울의 아파트를 팔지 않고 버티며 살게 된다. 

서울의 15억 아파트 1채에 살면서 재산세가 많고 건강보험료가 많아 생활이 힘들다고 호소하는 은퇴자들을 안타까워하며 구제해줄 방법을 정부나 지자체가 마련해야 한다는 웃기지도 않은 기사가 버젓이 나오는 것도 1가구 1주택자에 대한 특혜의 폐해를 모르기 때문이다. 

15억 아파트 팔고, 서울 외곽의 32평 아파트를 5억에 사고, 나머지 10억으로 주식에 투자해 배당을 받든, 예금으로 이자를 받아 노후생활자금으로 써도 원금을 보존하면서도 노후를 풍족하게 살 수 있는데 왜 그렇게 하지 않는지 모르겠다. 이 은퇴자가 이렇게 하지 않는 이유는 서울의 아파트 가격이 오를 것이고, 올라서 양도차익이 많이 생겨도 양도소득세를 한 푼도 안 내도 된다는 생각을 하기 때문이다. 만약 1가구 1주택자에 대한 장기보유와 고령의 양도소득세 감면재도가 없다면, 이 은퇴자는 서울의 아파트를 팔고 서울 외곽의 아파트를 매입해 노후를 보낼 것이다. 

이상경 국토부 차관도 이러한 1가구1주택자에 대한 세제 혜택을 활용해 아파트 매매로 알뜰하게(?) 투자 수익을 챙겼다.

판교밸리호반서밋을 2017년에 6.5억에 매입해 11.5억에 매도하여 차익 5억이 발생했지만, 1가구1주택자가 2년 이상 보유하면 매매가 12억까지는 장기 보유하지 않아도 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 되는 제도 때문에 5억의 수익을 고스란히 챙겼다. 

아마 이상경은 2024년에 33.5억에 매입한 판교푸르지오그랑빌은 이미 42억 이상이 되어 8.5억 차익이 생겼고 앞으로 더 차익이 발생할 것이니 장기보유하고 고령 보유에 따른 1가구 1주택 양도소득세 감면 혜택을 받으려 최소한 10년 이내에는 팔지 않을 것이라는데 필자는 500원을 건다. 보유세(종부세)도 그렇게 많은 부담도 없는데 누군들 그러지 않겠는가?

판교푸르지오그랑빌이 10년 뒤에 100억이 되어 이상경이 매각해도 양도차익은 66.5억이 되지만 80%는 비과세되어 13.3억에 대한 양도소득세만 내면 된다. 양도소득세 5.5억 정도만 내면 되어서 61억의 순이익을 얻을 수 있다. 

이런 행태의 부동산 매매 행위를 일반인이 했다면 현행 제도를 잘 활용해 투자한 것이고 불법이 아니니 비난받을 이유가 없겠지만, 부동산 정책을 관장하는 국토부 차관이라는 공직에 있는 자가 한 것이라면 이야기가 달라진다. 

필자는 부동산 가격 안정화를 위해 가장 중요한 것은 정책의 일관성과 지속 유지라고 생각한다. 정권이 바뀔 때마다 정책이 널뛰기를 하고, 한 정권 하에서도 수 십 개의 정책을 쏟아내는 것은 시장을 혼란스럽게 하고, 국민들에게 정책 일관성에 대한 신뢰를 떨어뜨린다.

부동산 정책도 단순하게 하고, 각 경제 주체(부동산 시장 참여자)들이 쉽게 이해하고 그 정책을 믿고 행위를 할 수 있게 함으로써 (부동산)시장이 수요와 공급에 따라 가격을 형성하게 만들어야 한다.

보유세(종부세)는 강화하고 거래세(취등록세)는 완화해 거래를 활성화하고 1가구1주택에 대한 과도한 혜택을 축소해 ‘똘똘한 1채’ 의식을 희석시켜 강남이나 서울에 집중되는 부동산 투자를 감쇄시킬 필요가 있다.

그리고 부동산 정책을 관장하는 공직자는 정책에 이해관계가 없는 사람들을 임명할 필요가 있고, 이해관계가 있더라도 능력이 출중해 국토부 장,차관이나 부동산 정책 실무를 맡겨야 한다면, 해당 정책이 잘 이행될 수 있게 자신들이 소유한 부동산을 정책에 맞게 처리하는 행위를 하게 해서 국민들에게 정책에 대한 신뢰를 줄 수 있도록 해야 한다. 

이재명 정부의 토허제 확대와 대출 규제에도 불구하고 국민들이 신뢰하지 못하고 강남 아파트 가격이 안정되기는커녕 오른 것도 이상경 국토부 차관, 이찬진 금융감독원장, 이억원 금융위원회 위원장, 이한주 국정기획위원장 등의 민주당 인사들과 이재명 정부의 공직자들이 보인 행태 때문이다.

상기의 3가지 정도만 시행해도 부동산 시장은 안정화될 것이라는 게 필자 생각이다.